作为香港地产“四大家族”郑氏家族的核心资产，新世界发展（00017.HK）正站在命运的十字路口。
曾高举高打实现扩张的发展战略，在为新世界发展获得声誉的同时，也为其在行业下行期遭遇重创埋下伏笔。从2025年逼近违约边缘，到与黑石集团的博弈，这家老牌港企在资本市场的浪潮中经历着前所未有的考验，在千亿债务重压之下，仍试图坚守控制权。
同时，伴随着香港楼市的回暖，郑氏家族似乎看到了更多可能性。
郑氏家族与黑石的拉锯战
全球私募巨头黑石集团与郑氏家族的合作可能性早在2025年8月就有风声。彼时的新世界发展正处在风口浪尖上，先是因延期支付四笔永续债的利息而“股债双杀”，此后落地巨额再融资，旋即又有出售上海K11部分物业的传闻。
在一波波的舆论风浪之下，市场消息称新世界发展要被私有化，而推动这场私有化的主角正是郑氏家族与黑石集团。业内认为，新世界发展或有机会借此摆脱债务困局。资本市场亦为此提振，新世界发展股价和部分美元债价格同步上扬。
这一市场传闻很快以新世界发展的澄清落下帷幕。2025年8月7日，上市公司公告称，“公司谨此澄清，尚未有任何人士（包括公司控股股东及黑石集团）就收购本公司股份的要约与公司接触”。
但这并不是这场潜在合作的终局。今年1月，有消息指黑石集团正在与郑氏家族进行谈判，或将成为新世界发展的最大单一股东。
1月29日、30日，新世界发展连发两则公告，确认了其控股股东周大福企业正在与多个潜在投资者进行接洽的消息，就可能投资事宜展开商讨，不过又同步强调尚未达成任何协议，并且潜在投资者无意图形成就公司股份提出全面要约。
谈判的存在就引得资本市场期待不已，直接推动新世界发展股价和债券双双拉升，股价一度涨至11港元以上，创下2023年年末以来新高。
不过，这场令外界颇为兴奋的资本合作又传变数。消息称，今年3月，黑石集团拟通过向一家公司注资约25亿美元，以成为新世界最大单一股东；同期郑氏家族仅需投资10亿-15亿美元，但这也意味着失去对新世界发展的控股权。这场谈判因触及郑氏家族的控制权底线而陷入僵局。
几番拉锯博弈中，郑氏家族的态度也逐渐发生转变，开始寻求自主筹资的路径，考虑以配股或供股形式向新世界发展注资约312亿港元，若选择供股，持股约45%的郑氏家族需出资超140亿港元，以避免股权稀释。
郑氏家族的底气，来自于对香港房地产市场回暖的判断。据香港政府差饷物业估价署数据，2025年香港私人住宅楼价上涨3.3%。而2026年以来，花旗、高盛、汇丰等机构先后上调了对香港楼价涨幅的预测，其中摩根大通将今年香港楼价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年将进一步上升约5%。
在经历3年的低迷之后，香港房地产的回暖路径越发明确。在郑氏家族看来，随着市场回暖，引入战略投资者的迫切性大幅降低，也有了更多时间和空间选择更符合自身利益的解决方案。这场资本拉锯战或仍将继续。
对于与黑石集团之间的洽谈或注资的情况，记者向新世界方面求证，对方未予以回应。
地产帝国的进与退
郑氏家族对新世界发展控制权的执着，由于后者是其家族版图中的核心资产，或许还由于这是家族财富创造者郑裕彤一手打造的地产帝国。
1925年，郑裕彤出生于广东顺德，20世纪40年代，年少的他前往澳门周大福珠宝金行当学徒，凭借过人的商业天赋和勤奋在周大福站稳脚跟，与老板周至元的女儿成婚，成为周大福的核心继承人，并于1956年接管周大福。
20世纪70年代，趁着香港房地产市场迎来发展机遇，这位“珠宝大王”进军地产行业，1970年创立新世界发展，并在两年之后就登陆资本市场。在郑裕彤的掌舵下，新世界发展迅速崛起，建成香港会展中心等标志性建筑，成为香港地产“四大家族”之一，版图遍布香港和内地市场。
历经1989年的退休和1991年的复出后，郑裕彤又执掌了新世界约20年。直至2012年2月底，在推动周大福上市后大约三个月，年届87岁的郑裕彤退休，再次交棒给郑家纯。
这期间，郑裕彤也在培养第三代接班人，他甚为疼爱的长孙郑志刚是重点培养对象。这位毕业于哈佛大学的“富三代”，早年曾在高盛、瑞银等投行历练，2006年时回归家族生意，在2007年助推“新世界百货”上市，并开启了K11商业版图……
这些让郑志刚被视为郑氏家族第三代接班人的不二人选。2012年时，时年33岁的郑志刚便与父亲郑家纯一道，担任新世界发展的联席总经理。
在2017年初，郑家纯出现健康问题后，郑志刚临危受命，改任新世界发展总经理，成为事实掌舵人，并自此开始大展拳脚：在香港拿下启德体育城、机场11 SKIES等多个大型项目，投资规模达百亿港元级；在内地斥资超百亿拿地的同时，介入诸多旧改项目，并加速开设K11商场。直至2021年内房开始暴雷之时，郑志刚仍计划耗资200亿港元在内地收购项目。
激进的扩张策略，让新世界发展壮大的同时，也一改过去奉行低杠杆的运行模式。到2020年6月，新世界发展的净负债比率已达41.6%，较上年同期上升了6.8个百分点，净负债总额亦攀升至超1014亿港元。
郑志刚也曾通过处置非核心资产降负债，但不足以填补债务的黑洞。到2023年6月时，新世界发展的净负债率达到48.9%；至2024年6月末时更是达到55%。
更糟糕的是，新世界发展在2024财年出现了20年来首次亏损，归母净利润亏损近197亿港元。尽管这是由出售资产带来的非现金亏损和物业公允价值的减值和拨备造成的，但无论是市场还是郑氏家族，都对此并不满意。
在2023年下半年的一次采访中，新世界发展董事会主席、其父郑家纯在接受采访时表示家族接班人“仍在观察之中”。
这也成为郑志刚从权力中心逐步退出的开端。2024年9月，郑志刚辞任了新世界发展执行副主席兼行政总裁；2025年6月底，又再辞任非执行董事及非执行副主席等职务，宣告彻底退出新世界发展管理层。
不止如此，郑志刚还同步辞去了新世界发展控股股东周大福企业董事，以及周大福教育董事等职务，卸下了郑氏家族企业的所有职务，从家族事务中隐退。
债务危机爆发与自救
在郑志刚退场的同时，新世界发展管理层几经更迭也完成重构，加入集团20年的职业经理人黄少媚出任行政总裁，全面负责香港与内地业务，向郑家纯汇报。同时，郑家纯之女郑志雯也于此时进入核心管理层。
管理层刚稳定不久，新世界发展的流动性危机被点燃。2025年5月30日，新世界发展宣布延期支付四笔合计34亿美元永续债的利息。
尽管延期付息并不构成违约，但这一消息直接引发了资本市场的恐慌，被认为是公司资金链紧张的直接信号，新世界发展更因此遭遇了一场股债双杀。
一时间，流动性危机的阴云笼罩在新世界发展之上。面对这样的危局，新世界发展开启了全方位的自救之路。
2025年6月底，新世界发展宣布与银行债权人签订了新的再融资协议，涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务，最早到期日延至2028年6月30日，赢得了宝贵的三年喘息期。这也是香港史上最大规模的同类融资交易。
三个月后，新世界发展又与德意志银行签订融资协议，以旗下核心资产“Victoria Dockside（维港文化汇）”及相关资产作为抵押，获得最高达59亿港元的定期贷款融资，初始39.5亿港元已到账。
同年11月，新世界发展再推出化债方案，以“折价置换+高息补偿”的方式，将新发行17.9亿美元新永续债和3亿美元新票据，对约45亿美元永续债和22.67亿美元票据进行重组。而据新世界发展管理层披露，该次置换最终令永续债减少了87亿港元，美元票据减少了4亿港元。“这次换债，可以减少我们未来的永续债成本，也是我们减债工作重要的一步。”
事实上，自2025年初，新世界发展就推行了“减债七招”，包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理。其中，受益于香港楼市回暖，2026上半财年，新世界发展在港实现合约销售额103亿港元，创下2021年以来最高纪录；下半财年，还将在香港将推出至少1300个单位，实现资金回笼。
一系列自救措施取得了初步成效，新世界发展的短期债务压力得到减轻。
据新世界发展披露，截至2025年6月底的2024/25财年，其总债务约为1461亿港元，报告期内减少约57亿港元；净债务约为1201亿港元，减少约35亿港元；且短期债务约66亿港元，年内大幅减少约350亿港元。2026财年上半年总债务再减少约17亿港元。
不过，很明显的是，新世界发展的整体负债水平仍处于高位，总债务维持在1460亿港元、净债务1200亿港元左右；截至2025底，其净负债率仍居于59%以上，远高于其他港资开发商的负债水平。
面对这样的债务规模，百亿级别的销售规模显得有些杯水车薪。美银证券认为，新世界发展的风险还未消退，并预计其会在2026年下半年进行另一轮债务置换。
郑家纯在最新一份财报中引用《论语》中“君子务本，本立而道生”来表达应对变局之道，“唯有筑牢财务与业务的双重根基，方能开创高质量发展的长远之道”，专注业务深耕之时，更致力于财务结构的持续优化。
对于郑氏家族而言，在坚守控制权的同时，推动公司实现真正的财务重整和业务转型，或许将是未来几年的核心课题。
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郑娜
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